임대차3법 시행시기 집주인이 6개월전 해지통보해도 걱정없다

임대차3법이 통과되다고 하면 기존 세입자도 
계약갱신 청구권을 행사할 수 있게됩니다.

요즘 집주인이 계약만료 시점 6개월 전이 됐다며 
계약 연장 불가를 선언해도 이제는 효력이 없어집니다. 
세입자는 임대차 3법 시행 후에는 계약갱신청구권을 행사하기만 하면 됩니다.

하지만, 계약 만료 1개월 안에는 꼭 계약갱신청구권을 
행사하여야 한다는 점 기억해야 하겠습니다.

그러나, 만약 집주인이 계약 만료를 통보하고 
이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수가 없습니다. 
이유는 다른 세입자도 보호해 줘야 하기 때문입니다.

임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 
담은 주택임대차보호법이 7월 29일 국회 법제사법위원회를 
통과함에 따라서 머지않아 국회 본회의에서 최종적으로 의결될 전망으로 보입니다.

임대차3법이 곧 시행되면 세입자는 기존의 2년의 계약 기간이 지나도 
한번 계약을 연장할 수 있게 됩니다. 
그리고 임대료는 직전 계약액의 5% 이상 오르게 책정하지 못하게됩니다.

임대차3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했는데요.

Q: 9월에 계약이 끝나는데 집주인이 근래에 문자를 보내 
계약 만료를 선언한 상황이다. 
이렇게 되면 임대차3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없을까?

A: 답은 그렇지 않습니다. 현행법에서는 1~6개월 전에 계약 만료를 
통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐이며, 
계약갱신청구권과는 전혀 상관이 없다고합니다.

임대차3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하는 법이기에 
법 시행 이후에는 이를 행사하고 계약을 연장하면 됩니다.

다만, 계약 만료 1개월 전까지는 꼭 행사해야 하는데요, 법 시행 이후 
만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란해 질 수 있습니다.

Q: 만약 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전에 
다른 세입자와 계약했다면 어떻게 하나요?

A: 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수가 없습니다. 왜냐하면 다른 
세입자도 보호해야 하기 때문이라는 이유 때문이죠.

Q: 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장을 했는데 이 경우에도 법 시행 후에 
계약갱신청구권을 행사할 수 있을까?

A: 가능합니다. 임대차3법은 계약갱신청구권을 1차례 쓸 수 있다고 
규정하고 있는데요, 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 
한 번의 청구권을 쓸 수 있다고합니다.

Q: 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 않고 다른 곳으로 
이사하면 중개수수료 (복비) 물어줘야 할까요?

A: 그렇지 않습니다. 세입자는 계약이 갱신 되었다면 임대차 기간이 
남아도 필요에 따라 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.

Q: 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 
집주인 본인이 거주할 경우에만 해당할까요?

A: 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우에도 해당 됩니다.

Q: 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 
것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 에만 해당 될까요?

A: 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 
계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있으나 
이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 
법에 따로 적시되지는 않았습니다.

Q: 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있을까요?

A: 정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 
이용하면 편리한데요, 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 
5% 인상 금액을 알 수 있습니다.

Q: 임대차3법은 언제 쯤 시행될까요?

A: 당정은 임대차3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 
최대한 빨리 시행한다는 방침인데요, 내달 중에는 시행될 전망입니다.

그러나 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행됩니다. 전월세신고제는 
계약 1개월 내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 
전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있게됩니다.